新物业管理规定今施行

　　1 监督管理体制有待进一步理顺

　　按照物业管理有关法规的规定，行政主管部门、街道、居委会对业主大会、业委会的组建和运作都负有相应的监督指导责任，但在实际操作中，由于人力不足、业务不熟、规定不明等原因，相关部门对业主委员会组建和运作的指导、服务和监管工作仍然存在“缺位”的现象。

　　2 业主自我管理有待进一步完善

　　业主作为住宅小区物业管理的第一责任人，一方面存在着主动参与自我管理的意识不强、制度运行不畅的问题，决策难、执行难现象仍然较为突出，围绕筹备组的组建、业主委员会人选产生、权力行使等方面的纠纷增多，投诉不断；另一方面，部分业主过于关注自身权利、义务意识相对淡薄的问题也较为突出，不遵守管理规约、违法搭建、拖欠物业服务费等损害公共利益的现象时有发生，由此引发的相邻纠纷成为业主投诉的又一热点。

　　3 物业服务的整体水平有待进一步提高

　　物业服务行业是一个劳动密集型行业，物业从业人员大多为下岗人员和外来劳务人员，整个行业仍存在人员素质不高、服务水平不高、服务不到位等问题。同时，部分物业服务企业缺乏竞争意识，服务意识不够，致使业主投诉不断，物业服务企业与业主之间纠纷不少。

　　4 市民群众反映的热点、难点问题有待进一步解决

　　在住宅小区中，擅自改变物业使用性质、专项维修资金续筹难、物业服务费欠缴多、物业保修责任落实难等问题日益成为人民群众反映集中的难点问题，亟待解决。

　　东方网4月1日消息：据《东方早报》报道，“街道、乡镇工作人员担任业主大会筹备组组长，房屋发生紧急情况和危险时无需召开业主大会即可强制维修。”新修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）今天起正式施行，新《规定》根据本市物业管理的现状，对相关难点和热点问题重新作出了规定。

　　在昨日召开的上海市住宅物业管理工作大会上，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生对新《规定》进行了解读。

　　【理顺管理体制、完善业主自管】

　　把好业委会“人选关”

　　“原《规定》业主大会筹备组成员均由业主组成，业主委员会筹备组的组成缺乏代表性，行政指导监督无从切入。”刘海生说，由于业主委员会的人选缺乏标准，人员素质不太理想，日常运作也不规范。为此，新《规定》在筹备组成员中，增加了乡镇人民政府或者街道办事处、房管办事处等政府部门代表，居（村）民委员会代表和建设单位代表，加强了政府对业主大会筹备工作的指导监督，有效帮助业主把好业委会“人选关”。

　　针对当前业主大会会议召开不正常和不规范的现象，新《规定》明确，业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡镇政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会。

　　《规定》进一步明晰了房管部门、区县政府、乡镇政府和街道办事处、居（村）民委员会等各部门的监管职责，要求区县政府、乡镇政府、街道办事处建立本辖区住宅小区综合管理体制，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导业主大会、业主委员会的组建和日常运作，将物业管理真正纳入社区管理的范畴。

　　限制业委会过渡期权力

　　在实践中，不少业主委员会在期限届满前，经常出现突击使用维修资金和更换物业服务企业、换届选举后原业主委员会及成员又不愿或拖延移交资料物品等情况，严重影响下一届业主委员会工作的顺利开展。

　　对此，新《规定》明确，在换届改选小组成立后，业主委员会应将其保管的资料、印章等物品移交到房管办事处。同时，还对换届改选期间业主委员会的权力作了限制：除了维持日常工作所需的职责外，不得组织召开业主大会对选聘、解聘物业服务企业、物业维修等重大事项做出决定。

　　由于《物权法》明确，除委托物业服务企业进行物业管理外，业主也可以自行管理建筑物及其附属设施。为此，新《规定》规定了自行管理的条件、方式和内容。考虑到特定专业设施设备的维修养护直接涉及居民人身财产安全，明确电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全的设施设备，必须委托专业机构进行维修养护。

　　【强化物业行业监管】

　　物业服务收费将调整

　　“由于历史原因，‘同一小区、同等服务、不同收费’的矛盾突出。”刘海生坦言，随着物价水平和人力资源成本的不断攀升，售后公房、商品房物业服务收费价格也面临着调整的现实必要。

　　为此，新《规定》明确物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应执行同一价格标准。这一规定的具体办法将由市政府另行制定。

　　物业经理须通过考核

　　针对目前行业管理中物业管理企业退出机制尚未建立，地方性执业经理人（物业服务项目经理）管理措施有待更新和调整的问题，新《规定》明确，物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应资质，不再符合原资质等级条件的，重新核定其资质等级；物业服务项目经理须经培训考核后方可上岗。

　　刘海生透露，本市将进一步加强物业服务企业资质管理，改变物业行业只出不进、资质等级只升不降的被动局面。根据建设部《物业服务企业资质管理办法》，细化部分条件的具体内容，统一审批标准，提高准入门槛；依托上海市物业管理信息系统，完善动态监管机制。同时，建立日常专项检查和物业服务企业信用信息年度检查制度，加强对物业服务企业的日常监管。

　　建全市统一招投标平台

　　由于物业服务招投标项目以邀请招标居多，过程及结果易被人为控制，服务承诺和实际服务相脱离，没有充分体现市场竞争态势。为此，新《规定》要求建立全市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和帮助。

　　刘海生表示，针对物业招投标过程中存在的陪标、串标以及业委会操纵物业服务企业选聘、优胜劣汰的物业服务市场竞争机制尚未形成等现实问题，市房管局将建立全市统一透明的物业管理招投标平台。

　　【完善物业的使用和维护】

　　物业维修保证金专款专用

　　在房屋安全使用方面，新《规定》明确，要推行多项新制度。

　　“在物业保修期内，发生外墙渗漏水、管线破损等质量问题时，应当由建设单位依法承担保修责任。但实践中，由于建设单位多为项目公司，项目结束后公司即注销，保修责任事实上难以落实。”刘海生表示，为解决这一矛盾，新《规定》明确，要建立物业维修保证金制度，专项用于保修期内物业维修的保障。

　　新《规定》明确，对于未建立维修资金及维修资金不足的，应当采取分期缴纳或一次性缴纳的方式予以补交或再次筹集。同时，通过设定房产转让和抵押限制，以督促业主履行维修资金的缴纳义务。

　　新《规定》还明确了改变物业使用性质的程序。在规定不得擅自改变物业使用性质的前提下，对于确需改变物业使用性质的，设定规划、房管局提的审批程序和分工。

　　遇紧急情况可强制维修

　　刘海生坦言，本市房屋安全使用中缺乏房屋安全检测的相关规定，房屋出现危险情形难以认定；房屋出现安全隐患时，责任人不及时履行责任致使危险不能及时排除；部分小区维修资金使用表决难以通过致使物业维修无法实施。

　　为此，新《规定》明确，发生电梯水泵故障、消防设施损坏、屋顶或外墙渗漏、外墙墙面有脱落危险等影响房屋正常使用和安全的紧急情况时，物业服务企业应立即采取应急防范措施，并规定了物业的紧急维修和强制维修的范围和操作程序。

　　【后续配套措施】

　　若干配套政策将出-台

　　刘海生还透露，新《规定》实施后，市房管局将会同相关职能部门，尽快制定出-台一系列配套政策文件，推进《规定》的全面贯彻实施。目前，若干配套文件的制定工作已按预定计划予以落实。

　　此外，为避免管理体制调整过程中出现的衔接断层，市房管局近期将重点对业主大会组建和日常运作规则、业委会成员选举办法、首次业主大会表决规则、业委会不正常运作的救济措施等具体操作规范予以明确。